Infiltrações, trincas, pisos soltos, área menor do que a prometida: defeitos em imóveis novos são mais comuns do que deveriam. A boa notícia é que a lei protege o comprador. O ponto de atenção são os prazos.
Os principais prazos
90 dias para vícios aparentes (CDC)
Na compra de imóvel novo de construtora ou incorporadora, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor. Para defeitos aparentes — aqueles fáceis de notar na vistoria —, o prazo para reclamar é de 90 dias contados da entrega das chaves. Para defeitos ocultos, os 90 dias começam a contar quando o problema aparece.
5 anos de garantia pela solidez e segurança (Código Civil)
O art. 618 do Código Civil determina que o construtor responde, durante 5 anos, pela solidez e segurança da obra — o que inclui problemas estruturais, fundações e infiltrações graves. O mesmo artigo prevê um prazo de 180 dias, a partir do aparecimento do defeito, para certas ações contra o construtor.
Até 10 anos para pedir indenização
O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o pedido de indenização por defeitos de construção segue o prazo geral de 10 anos do Código Civil. A contagem e o enquadramento de cada prazo dependem do tipo de defeito e do pedido feito — por isso, não deixe para depois.
O que fazer ao encontrar um defeito
- Documente: fotos e vídeos com data, medições e, se possível, laudo de um engenheiro.
- Comunique a construtora por escrito (e-mail ou canal oficial) e guarde os protocolos.
- Acompanhe a resposta: anote prazos prometidos e visitas técnicas.
- Busque orientação jurídica se a construtora não resolver, negar a responsabilidade ou fizer reparos inadequados.
E se a entrega atrasou?
A Lei 13.786/2018 admite uma tolerância de até 180 dias para a entrega, se prevista em contrato. Passado esse prazo, o comprador pode, conforme o caso, pedir a rescisão com devolução dos valores pagos ou manter o contrato e receber indenização pelo período de atraso.
E se eu quiser desistir da compra?
No distrato, a lei permite que a incorporadora retenha até 25% do valor pago — ou até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação —, além da comissão de corretagem. Cláusulas acima desses limites podem ser questionadas.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e reflete a legislação e o entendimento dos tribunais na data de publicação. Ele não substitui a análise do seu caso por um advogado.