Comprou um imóvel com "contrato de gaveta", herdou uma casa que nunca foi passada para o nome da família ou mora há muitos anos em um terreno sem documento? A usucapião pode ser o caminho para ter a escritura — e, desde 2015, ela pode ser feita diretamente no cartório.
O que é usucapião
É a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua, pacífica e com intenção de dono. Cumprido o prazo previsto em lei, quem ocupa o imóvel pode pedir o reconhecimento da propriedade e o registro em seu nome.
Os prazos mais comuns
- Extraordinária: 15 anos de posse, sem necessidade de documento ou boa-fé; cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
- Ordinária: 10 anos com justo título (um contrato, por exemplo) e boa-fé; 5 anos em situações específicas previstas em lei (art. 1.242).
- Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240).
- Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, que nela mora (art. 1.239).
- Familiar: 2 anos, quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar e o outro permanece no imóvel urbano de até 250 m² (art. 1.240-A).
Como funciona a usucapião em cartório
- Ata notarial: o tabelião de notas registra, com base em documentos e declarações, o tempo e as características da posse.
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro ou arquiteto, com a devida ART ou RRT.
- Requerimento no Cartório de Registro de Imóveis, assinado por advogado, com certidões negativas e os comprovantes da posse (contas, IPTU, contratos, fotos, declarações de vizinhos).
- Notificações: o cartório ouve o proprietário que consta na matrícula, os confrontantes e os entes públicos (União, Estado e Município) e publica edital. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio dos notificados é interpretado como concordância.
- Registro: sem impugnação e com tudo em ordem, o oficial registra a propriedade em nome de quem pediu.
Perguntas frequentes
Usucapião em cartório é mais rápida que a judicial?
Em geral, sim. Com a documentação completa e sem contestação, o procedimento costuma levar alguns meses, enquanto uma ação judicial pode levar anos.
Posso somar o tempo de posse de quem me vendeu o imóvel?
Sim. A lei permite somar a posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243 do Código Civil). Por isso, guarde os contratos anteriores.
Imóvel público pode ser usucapido?
Não. Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião (art. 183, §3º, da Constituição).
Quando procurar um advogado
O advogado é obrigatório no procedimento. Ele analisa qual modalidade de usucapião se aplica ao seu caso, organiza as provas da posse e acompanha as exigências do cartório — o que evita idas e vindas e reduz o risco de o pedido ser negado.
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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e reflete a legislação e o entendimento dos tribunais na data de publicação. Ele não substitui a análise do seu caso por um advogado.